Vedr. botid og skatt av boligsalg

[Gjest noensomvetdette]

Jeg har hørt at for å slippe å måtte betale 28 % skatt av overskudd når man selger bolig, er det en regel at man må ha bodd i boligen i et av de siste to årene man har eid boligen. Unntak er brukshindring som en ikke kjente til da en kjøpte boligen, for eksempel sykdom, at en måtte jobbe et annet sted osv. Jeg finner ingen klare regler ang. brann. Det er jo en klar brukshindring, og ofte tar det en god tid pga forsikringssaker osv før boligen blir innflytningsklar igjen.

Så dette er altså saken min. Jeg kjøpte en bolig for to år siden og meningen var at jeg skulle bo der. Jeg flyttet inn og bodde der et par måneder. Men så skjedde det som ikke skulle skje, det brant, og boligen ble ubeboelig. Det ble selvsagt en forsikringssak og det tok lang tid før de fikk begynt på gjenoppbyggingen av boligen, så var det en del uforutsette ting, stort press i byggebransjen osv. som førte til at gjenoppbyggingen tok en del lenger tid enn planlagt, og nå har det altså gått to år. Boligen sies å snart være innflyttingsklar. Jeg skulle gjerne flyttet tilbake nå og bodd der som planlagt, men pga det har gått så lang tid så har jo en del skjedd privat, for eksempel har jeg giftet meg og mannen min har kjøpt oss et stort hus, jeg er gravid og får baby rett før jul. Derfor blir det uaktuelt å flytte tilbake til boligen jeg kjøpte, da denne er for liten for en familie.

Så det jeg lurer på, er om det regnes som en brukshindring etter loven, slik at jeg slipper å måtte betale skatt av evnt. overskudd i forbindelse med boligsalg, da jeg kommer til å selge boligen. Logisk sett så er jo dette en brukshindring, jeg kunne ikke vite at det skulle brenne og det var meningen jeg skulle bo i denne boligen i noen år.

[Gjest Lignings-ABC]

Teksten nedenfor er hentet fra Lignings-ABC. Det står ikke uttrykkelig at brukshindring pga brann omfattes, men det virker sannsynlig at det vil være omfattet.

Men det som kan bli et problem for deg er at du ikke kan få godkjent brukshindring som brukstid på den boligen som nå er ferdigstilt etter brannen samtidig som du opparbeider deg brukstid i en annen bolig som du eier, altså den boligen som du og mannen din har kjøpt.

- - - -

10.3.1 Generelt

Når skattyteren:

– har brukt boligen som fast bolig og må fraflytte den, eller

– godtgjør å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å tilflytte den,

regnes som botid også den tid skattyteren på grunn av sitt arbeid, helsemessige eller lignende grunner har vært forhindret fra å bruke boligen, forutsatt at skattyter ikke kjente til brukshindringen ved ervervet av boligen. Dette gjelder også om boligen leies ut.

Som botid ved ikke-bruk regnes ikke tidsrom der skattyter bor i annen bolig som skattyter eller ektefellen (gjelder ikke for meldepliktige samboere) eier, jf. URD av 13. mai 1983 (Lyngdal herredsrett) i Utv. 1983/294, URD av 12. mai 1999 (Søre Sunnmøre herredsrett) i Utv. 1999/1225 og Ot.prp. nr. 4 (1986-87) pkt. 4.6.2.1. Det samme gjelder om skattyter bor i borettslag o.l. hvor han eier andel. Reglene gjelder tilsvarende når egen boligdel er utskilt fra avskrivbart bygg. Dette gjelder selv om den andre boligen skattyter eier ligger i utlandet.

Inneholder boligen flere leiligheter, må det vurderes konkret hvor stor del av huset som skal likestilles med fast bolig.

Ikke-bruk pga. brukshindring godtas bare så lenge brukshindringen varer. Det er ingen øvre grense for hvor langt tidsrom en brukshindring kan bestå.

Reglene om ikke-bruk gjelder tilsvarende for sekundærbolig/pendlerbolig. Reglene om ikke-bruk gjelder ikke for fritidseiendom.

Reglene om botid ved ikke-bruk skal også brukes når det medfører at et eventuelt tapsfradrag avskjæres.

10.3.2 Brukshindring

Brukshindring anses å foreligge når skattyteren må bosette/oppholde seg et annet sted enn boligen, f.eks. på grunn av eget eller ektefelles (ikke samboers) arbeid og helse, eller sykdom hos barn. Likeså vil det foreligge brukshindring dersom skattyteren tar utdannelse ved skole/universitet som ligger et annet sted enn boligen. Videre kan brukshindringen bestå i at skattyter må bosette seg i tjenestebolig eller blir lagt inn på institusjon på grunn av alder, sykdom mv. Det har i praksis blitt godkjent at brukshindring som først oppstår etter fraflytting fra egen bolig kan medregnes som botid ved ikke-bruk.

Reglene om brukshindring gjelder også ved opphold i utlandet såfremt betingelsene for øvrig er oppfylt.

Det anses ikke som brukshindring at skattyteren må leie ut boligen fordi han ikke har råd til å bo i den. Videre anses det heller ikke som brukshindring at skattyteren flytter til et annet sted fordi han ønsker å skifte miljø, på tross av at han ikke har fått arbeid på det nye stedet.

10.3.3 Kjennskap til brukshindringen, generelt

Forutsetningen for at ikke-bruk skal regnes som botid er at skattyter verken kjente eller burde kjenne til brukshindringen ved ervervet av eiendommen.

I enkelte arbeidsforhold er det vanlig at den ansatte må flytte til nytt arbeidssted frivillig eller på grunn av flytteplikt, f.eks. innen utenrikstjenesten, tilsatte i forsvaret med beordringsplikt og nyutdannede leger med plikt til turnustjeneste. Videre kan f.eks. avansement føre til at tjenestemannen får en stilling hvor det er boplikt uten at han bytter arbeidssted. Den generelle kjennskap til slike framtidige muligheter for brukshindring, regnes ikke som slikt kjennskap som forhindrer opptjening av botid ved ikke-bruk. Det avgjørende tidspunkt er da det oppsto et konkret forhold som medførte brukshindringen, f.eks. faktisk beordring til nytt tjenestested, tjenestemannen fikk stillingen som medførte boplikt osv. Brukshindringen godtas som botid, såfremt den egne boligen ble ervervet før den konkrete utflyttingsperioden ble bestemt og tilbakeflytting til den egne boligen var forutsatt etter endt tjenesteperiode. Det skal ikke legges vekt på om den egne boligen er ervervet før eller etter at skattyter har overtatt en stilling som medfører en generell, ubestemt flytteplikt, men hvor innholdet i flytteplikten først bestemmes ved senere vedtak av arbeidsgiver. Se FIN i Utv. 1998/445.

10.3.4 Kjennskap til brukshindring, spesielt om ikke-tilflyttet bolig (Side 215)

Godtgjør ikke skattyteren at det forelå en tidsbestemt plan for tilflytting av boligen ved anskaffelsen, skal han ikke godskrives botid ved ikke-bruk. Ikke-bruk mellom anskaffelsen og den planlagte tilflytting til eiendommen kan ikke regnes som likeverdig med botid. F.eks. vil en som kjøper bolig med den hensikt å flytte inn når han går av med pensjon, ikke kunne godskrives botid for brukshindringen i tiden før pensjoneringen.

Det er således bare brukshindring som oppstår etter anskaffelsen, som kan medføre at tid etter planlagt innflytting kan regnes som botid i disse tilfellene.

[Gjest noensomvetdette]

Teksten nedenfor er hentet fra Lignings-ABC. Det står ikke uttrykkelig at brukshindring pga brann omfattes, men det virker sannsynlig at det vil være omfattet.

Men det som kan bli et problem for deg er at du ikke kan få godkjent brukshindring som brukstid på den boligen som nå er ferdigstilt etter brannen samtidig som du opparbeider deg brukstid i en annen bolig som du eier, altså den boligen som du og mannen din har kjøpt.

- - - -

10.3.1 Generelt

Når skattyteren:

– har brukt boligen som fast bolig og må fraflytte den, eller

– godtgjør å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å tilflytte den,

regnes som botid også den tid skattyteren på grunn av sitt arbeid, helsemessige eller lignende grunner har vært forhindret fra å bruke boligen, forutsatt at skattyter ikke kjente til brukshindringen ved ervervet av boligen. Dette gjelder også om boligen leies ut.

Som botid ved ikke-bruk regnes ikke tidsrom der skattyter bor i annen bolig som skattyter eller ektefellen (gjelder ikke for meldepliktige samboere) eier, jf. URD av 13. mai 1983 (Lyngdal herredsrett) i Utv. 1983/294, URD av 12. mai 1999 (Søre Sunnmøre herredsrett) i Utv. 1999/1225 og Ot.prp. nr. 4 (1986-87) pkt. 4.6.2.1. Det samme gjelder om skattyter bor i borettslag o.l. hvor han eier andel. Reglene gjelder tilsvarende når egen boligdel er utskilt fra avskrivbart bygg. Dette gjelder selv om den andre boligen skattyter eier ligger i utlandet.

Inneholder boligen flere leiligheter, må det vurderes konkret hvor stor del av huset som skal likestilles med fast bolig.

Ikke-bruk pga. brukshindring godtas bare så lenge brukshindringen varer. Det er ingen øvre grense for hvor langt tidsrom en brukshindring kan bestå.

Reglene om ikke-bruk gjelder tilsvarende for sekundærbolig/pendlerbolig. Reglene om ikke-bruk gjelder ikke for fritidseiendom.

Reglene om botid ved ikke-bruk skal også brukes når det medfører at et eventuelt tapsfradrag avskjæres.

10.3.2 Brukshindring

Brukshindring anses å foreligge når skattyteren må bosette/oppholde seg et annet sted enn boligen, f.eks. på grunn av eget eller ektefelles (ikke samboers) arbeid og helse, eller sykdom hos barn. Likeså vil det foreligge brukshindring dersom skattyteren tar utdannelse ved skole/universitet som ligger et annet sted enn boligen. Videre kan brukshindringen bestå i at skattyter må bosette seg i tjenestebolig eller blir lagt inn på institusjon på grunn av alder, sykdom mv. Det har i praksis blitt godkjent at brukshindring som først oppstår etter fraflytting fra egen bolig kan medregnes som botid ved ikke-bruk.

Reglene om brukshindring gjelder også ved opphold i utlandet såfremt betingelsene for øvrig er oppfylt.

Det anses ikke som brukshindring at skattyteren må leie ut boligen fordi han ikke har råd til å bo i den. Videre anses det heller ikke som brukshindring at skattyteren flytter til et annet sted fordi han ønsker å skifte miljø, på tross av at han ikke har fått arbeid på det nye stedet.

10.3.3 Kjennskap til brukshindringen, generelt

Forutsetningen for at ikke-bruk skal regnes som botid er at skattyter verken kjente eller burde kjenne til brukshindringen ved ervervet av eiendommen.

I enkelte arbeidsforhold er det vanlig at den ansatte må flytte til nytt arbeidssted frivillig eller på grunn av flytteplikt, f.eks. innen utenrikstjenesten, tilsatte i forsvaret med beordringsplikt og nyutdannede leger med plikt til turnustjeneste. Videre kan f.eks. avansement føre til at tjenestemannen får en stilling hvor det er boplikt uten at han bytter arbeidssted. Den generelle kjennskap til slike framtidige muligheter for brukshindring, regnes ikke som slikt kjennskap som forhindrer opptjening av botid ved ikke-bruk. Det avgjørende tidspunkt er da det oppsto et konkret forhold som medførte brukshindringen, f.eks. faktisk beordring til nytt tjenestested, tjenestemannen fikk stillingen som medførte boplikt osv. Brukshindringen godtas som botid, såfremt den egne boligen ble ervervet før den konkrete utflyttingsperioden ble bestemt og tilbakeflytting til den egne boligen var forutsatt etter endt tjenesteperiode. Det skal ikke legges vekt på om den egne boligen er ervervet før eller etter at skattyter har overtatt en stilling som medfører en generell, ubestemt flytteplikt, men hvor innholdet i flytteplikten først bestemmes ved senere vedtak av arbeidsgiver. Se FIN i Utv. 1998/445.

10.3.4 Kjennskap til brukshindring, spesielt om ikke-tilflyttet bolig (Side 215)

Godtgjør ikke skattyteren at det forelå en tidsbestemt plan for tilflytting av boligen ved anskaffelsen, skal han ikke godskrives botid ved ikke-bruk. Ikke-bruk mellom anskaffelsen og den planlagte tilflytting til eiendommen kan ikke regnes som likeverdig med botid. F.eks. vil en som kjøper bolig med den hensikt å flytte inn når han går av med pensjon, ikke kunne godskrives botid for brukshindringen i tiden før pensjoneringen.

Det er således bare brukshindring som oppstår etter anskaffelsen, som kan medføre at tid etter planlagt innflytting kan regnes som botid i disse tilfellene.

Jeg lurer på at siden jeg nå er gift, så var det det at det ikke regnes som botid for leiligheten jeg eier pga jeg bor i ny bolig nå. Men regnes ikke første året som botid?

At en må ha bodd i boligen i minst et av de siste to årene? Jeg giftet meg nå i vår og boligen ble kjøpt i sommer, men under hans navn.

[Gjest LigningsABC]

Jeg lurer på at siden jeg nå er gift, så var det det at det ikke regnes som botid for leiligheten jeg eier pga jeg bor i ny bolig nå. Men regnes ikke første året som botid?

At en må ha bodd i boligen i minst et av de siste to årene? Jeg giftet meg nå i vår og boligen ble kjøpt i sommer, men under hans navn.

Det at det er kjøpt i hans navn spiller ingen rolle ettersom dere er gift.

Men du kan påberope deg brukshindringen hvis du selger boligen innen ett år etter at brukshindringen opphørte.

Kjenner en som bodde flyttet til utlandet, kom hjem etter noen år (bolig i Norge utleid i mellomtida), fant ut at den utleide boligen var for liten pga giftermål, kjøpte ny bolig i Norge men solgte den gamle boligen innen ett år etter hjemkomst. Dette ble akseptert av ligningsmyndighetene.

[Gjest noensomvetdette]

Det at det er kjøpt i hans navn spiller ingen rolle ettersom dere er gift.

Men du kan påberope deg brukshindringen hvis du selger boligen innen ett år etter at brukshindringen opphørte.

Kjenner en som bodde flyttet til utlandet, kom hjem etter noen år (bolig i Norge utleid i mellomtida), fant ut at den utleide boligen var for liten pga giftermål, kjøpte ny bolig i Norge men solgte den gamle boligen innen ett år etter hjemkomst. Dette ble akseptert av ligningsmyndighetene.

Så altså, om jeg selger nå innen et år, har tenkt å selge så snart den blir ferdig faktisk, så kan jeg påberope meg brukshindringen?

Bør jeg på forhånd få avklart med skattekontoret så jeg vet 100 % sikkert at de godtar brukshindringen? Og da evnt. legge med "bevis" fra de som bygde opp igjen boligen at det ikke var mulig å flytte inn igjen før nå? Jeg har jo eid boligen i to år.

Dersom brukshindring ikke blir godkjent, er det noen annen måte jeg kan slippe å betale skatten på? Er litt sure penger siden jeg ikke kjøpte boligen for å tjene på salget men for å bo der. Reglene er jo egentlig laget for å gjøre det mindre attraktivt for bolighaier som kjøper boliger billig og selger etter kort tid for å tjene penger - spekulerer i boligmarkedet altså...

[Gjest LigningsABC]

Så altså, om jeg selger nå innen et år, har tenkt å selge så snart den blir ferdig faktisk, så kan jeg påberope meg brukshindringen?

Bør jeg på forhånd få avklart med skattekontoret så jeg vet 100 % sikkert at de godtar brukshindringen? Og da evnt. legge med "bevis" fra de som bygde opp igjen boligen at det ikke var mulig å flytte inn igjen før nå? Jeg har jo eid boligen i to år.

Dersom brukshindring ikke blir godkjent, er det noen annen måte jeg kan slippe å betale skatten på? Er litt sure penger siden jeg ikke kjøpte boligen for å tjene på salget men for å bo der. Reglene er jo egentlig laget for å gjøre det mindre attraktivt for bolighaier som kjøper boliger billig og selger etter kort tid for å tjene penger - spekulerer i boligmarkedet altså...

''Så altså, om jeg selger nå innen et år, har tenkt å selge så snart den blir ferdig faktisk, så kan jeg påberope meg brukshindringen?''

Ja, jeg _tror_det. Ville ikke tatt sjansen på at ettårsfristen begynner å løpe senere enn fra det tidspunktet dere kjøpte hus.

''Bør jeg på forhånd få avklart med skattekontoret så jeg vet 100 % sikkert at de godtar brukshindringen?''

Det er mulig å be om bindende forhåndsuttalelse. Det koster penger, men tror ikke gebyret er så stort. Men det er da veldig viktig at det er fullstendig samsvar mellom det du ber om bindende forhåndsuttalelse om og det som du påberoper deg i selvangivelsen senere.

Muligheten med bindende forhåndsuttalser er for at folk skal sikre seg mot uventede skatteforpliktelser før de går hen og gjør noe. Men for deg har jo alt skjedd uansett - boligen brant, du har giftet deg, du skal selge uansett.

Enten kan du selge nå innen ett år og håpe på at du får medhold i brukshindring, men i verste fall blir det da skatt på gevinsten. Eller du kan vente med å selge og leie ut, men da blir det jo uansett skatt på gevinsten ved et senere salg.

Eneste alternativ til å selge er at du og mannen din flytter inn, og det er vel neppe aktuelt? Jeg tror jeg ville tatt sjansen på at du får gjennomslag for krav om brukshindring.

''Og da evnt. legge med "bevis" fra de som bygde opp igjen boligen at det ikke var mulig å flytte inn igjen før nå? Jeg har jo eid boligen i to år.''

Dette bør du legge ved i selvangivelsen det året du selger boligen. Du bør da kreve uttrykkelig at gevinsten er skattefri pga brukshindring, og legge ved det du har av bevis og be om at ligningskontoret eventuelt tar kontakt dersom ytterligere dokumentasjon kreves.

''Dersom brukshindring ikke blir godkjent, er det noen annen måte jeg kan slippe å betale skatten på?''

Nei, dessverre.

''Er litt sure penger siden jeg ikke kjøpte boligen for å tjene på salget men for å bo der. Reglene er jo egentlig laget for å gjøre det mindre attraktivt for bolighaier som kjøper boliger billig og selger etter kort tid for å tjene penger - spekulerer i boligmarkedet altså...''

Ja, men det hadde vært helt håpløst å ha en regel i skatteloven som sier at den som spekulrere i boligmarkedet ikke er fritatt for skatt på gevinst. Man må ha mer skjematiske regler. Noen land har regler om at det er skattefritt dersom man re-investerer i ny bolig innen en viss tid.

[Gjest noensomvetdette]

Takk for gode svar, selv om jeg fortsatt er forvirret.

Jeg fant noe på nettet ang. regler

3.2Gevinstbeskatning

Gevinst ved realisasjon av fast eiendom er skattepliktig med mindre det foreligger en positiv hjemmel som unntar gevinsten fra beskatning.

For eiendommer som er brukt som egen bolig, er det oppstilt viktige unntak fra utgangspunktet om gevinstbeskatning, som leder til at den praktiske hovedregelen blir skattefritak for gevinst. Etter skatteloven § 43 annet ledd bokstav d er gevinsten skattefri når eieren har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn ett år etter ervervet, og mer enn ett år etter at huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Denne skattefritaksbestemmelsen gjelder også for

-tomannsbolig når eieren har brukt den ene leiligheten som egen bolig.

-annen boligeiendom når eieren har brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig (regnet etter utleieverdien), og den øvrige delen har vært utleiet til boligformål.

-annen bygning hvor en del har vært brukt av eieren som bolig, og den resterende del til et annet formål enn bolig, for den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på eierens boligdel.

Det følger videre av § 43 annet ledd bokstav d at når skattyter på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner som vedkommende ikke kjente eller burde kjenne på ervervstidspunktet, er forhindret fra å bruke boligen, regnes den tiden slike brukshindringer foreligger som botid. Når tidligere felles bolig realiseres etter separasjon og skilsmisse, skal den ektefellen som er flyttet ut av boligen godskrives den andre ektefellens botid i forhold til reglene ovenfor.

Etter skatteloven § 43 annet ledd e gjelder bestemmelsene om skattefritak ved realisasjon av egen bolig tilsvarende ved realisasjon av andel i boligselskap og ved realisasjon av obligasjon med tilhørende borett.

For fritidseiendommer gjelder etter skatteloven § 43 annet ledd f skattefritak for gevinsten når eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Når vilkårene for skattefri realisasjon ikke er oppfylt, inngår gevinsten i grunnlaget for beregning av skatt på alminnelig inntekt, og blir skattlagt med 28 prosent.

Det følger av skatteloven § 45 første ledd at et tap ved realisasjon er fradragsberettiget i samme utstrekning som en gevinst ville være skattepliktig.

3.3 Betinget skattefritak

Skatteloven § 45 åttende ledd har regler om skattefritak ved ufrivillig realisasjon som følge av brann eller annen ulykke, ekspropriasjon eller innløsningskrav fra tomtefester. Bestemmelsen omfatter også boliger. Gevinst ved slik realisasjon er fritatt for beskatning, så langt skattyteren bruker vederlaget til å anskaffe et nytt objekt av samme art. Gevinsten nedskrives på det nye objektet uten at det gis fradrag ved ligningen.

Bestemmelsen er utslag av kontinuitetsbetraktninger. I tilfeller hvor det foreligger en realisasjon som skattyteren selv ikke har kontroll over, og skattyteren gjenoppretter situasjonen ved å reanskaffe et tilsvarende objekt som det realiserte, tilsier blant annet sterke rimelighetshensyn at transaksjonen ikke utløser beskatning.

Hvordan tolker du disse?

[Gjest LigningsABC]

Takk for gode svar, selv om jeg fortsatt er forvirret.

Jeg fant noe på nettet ang. regler

3.2Gevinstbeskatning

Gevinst ved realisasjon av fast eiendom er skattepliktig med mindre det foreligger en positiv hjemmel som unntar gevinsten fra beskatning.

For eiendommer som er brukt som egen bolig, er det oppstilt viktige unntak fra utgangspunktet om gevinstbeskatning, som leder til at den praktiske hovedregelen blir skattefritak for gevinst. Etter skatteloven § 43 annet ledd bokstav d er gevinsten skattefri når eieren har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn ett år etter ervervet, og mer enn ett år etter at huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Denne skattefritaksbestemmelsen gjelder også for

-tomannsbolig når eieren har brukt den ene leiligheten som egen bolig.

-annen boligeiendom når eieren har brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig (regnet etter utleieverdien), og den øvrige delen har vært utleiet til boligformål.

-annen bygning hvor en del har vært brukt av eieren som bolig, og den resterende del til et annet formål enn bolig, for den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på eierens boligdel.

Det følger videre av § 43 annet ledd bokstav d at når skattyter på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner som vedkommende ikke kjente eller burde kjenne på ervervstidspunktet, er forhindret fra å bruke boligen, regnes den tiden slike brukshindringer foreligger som botid. Når tidligere felles bolig realiseres etter separasjon og skilsmisse, skal den ektefellen som er flyttet ut av boligen godskrives den andre ektefellens botid i forhold til reglene ovenfor.

Etter skatteloven § 43 annet ledd e gjelder bestemmelsene om skattefritak ved realisasjon av egen bolig tilsvarende ved realisasjon av andel i boligselskap og ved realisasjon av obligasjon med tilhørende borett.

For fritidseiendommer gjelder etter skatteloven § 43 annet ledd f skattefritak for gevinsten når eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Når vilkårene for skattefri realisasjon ikke er oppfylt, inngår gevinsten i grunnlaget for beregning av skatt på alminnelig inntekt, og blir skattlagt med 28 prosent.

Det følger av skatteloven § 45 første ledd at et tap ved realisasjon er fradragsberettiget i samme utstrekning som en gevinst ville være skattepliktig.

3.3 Betinget skattefritak

Skatteloven § 45 åttende ledd har regler om skattefritak ved ufrivillig realisasjon som følge av brann eller annen ulykke, ekspropriasjon eller innløsningskrav fra tomtefester. Bestemmelsen omfatter også boliger. Gevinst ved slik realisasjon er fritatt for beskatning, så langt skattyteren bruker vederlaget til å anskaffe et nytt objekt av samme art. Gevinsten nedskrives på det nye objektet uten at det gis fradrag ved ligningen.

Bestemmelsen er utslag av kontinuitetsbetraktninger. I tilfeller hvor det foreligger en realisasjon som skattyteren selv ikke har kontroll over, og skattyteren gjenoppretter situasjonen ved å reanskaffe et tilsvarende objekt som det realiserte, tilsier blant annet sterke rimelighetshensyn at transaksjonen ikke utløser beskatning.

Hvordan tolker du disse?

De bestemmelsene det vises til er i den gamle skatteloven som ble erstattet av ny lov i 1999, men jeg har sett etter, og bestemmelsene er videreført i den nye lovens § 14-70.

Du bør absolutt vurdere om du kan benytte disse reglene. Dersom det er store gevinstbeløp det dreier seg om, bør du kanskje vurdere å skaffe deg en skatterådgiver?

Fra Lignings-ABC har jeg funnet diverse sitater:

"Det kan som hovedregel kreves betinget skattefritak for skattepliktig gevinst etter ufrivillig realisasjon av alle typer formuesobjekter, både fysiske og ikke-fysiske, når objektet er:

– gått helt tapt ved en ulykke, f.eks. naturskade, brann, forlis, hærverk, flom eller tyveri. Delvis skade gir ikke rett til betinget skattefritak. Om skillet mellom hel eller delvis skade, se emne «Realisasjonsbegrepet». Om behandling av erstatning ved delvis skade, se emne «Skadeserstatning»"

- - - -

"Hvem kan kreve betinget skattefritak ved ufrivillig realisasjon

Bare eieren av det realiserte formuesobjekt kan kreve betinget skattefritak."

------

"Tidspunktet for krav om betinget skattefritak

Krav om betinget skattefritak skal normalt fremsettes innen fristen for å levere selvangivelse/selskapsoppgave for det år eiendomsretten til formuesobjektet opphører ved ødeleggelse, ekspropriasjon, salg til erverver som kunne krevd ekspropriasjon eller innløsning. Dette gjelder selv om erstatningens størrelse ikke er endelig fastlagt på dette tidspunktet. Kravet om betinget skattefritak behøver i slike tilfeller ikke å angi gevinstens størrelse. Blir det først senere klart at skattyteren har krav på en erstatning eller at han vil få gevinst, bør det i praksis godtas at kravet fremmes i det år dette blir klarlagt. Om frist for reinvestering, se nedenfor."

-----

[Gjest noensomvetdette]

''Så altså, om jeg selger nå innen et år, har tenkt å selge så snart den blir ferdig faktisk, så kan jeg påberope meg brukshindringen?''

Ja, jeg _tror_det. Ville ikke tatt sjansen på at ettårsfristen begynner å løpe senere enn fra det tidspunktet dere kjøpte hus.

''Bør jeg på forhånd få avklart med skattekontoret så jeg vet 100 % sikkert at de godtar brukshindringen?''

Det er mulig å be om bindende forhåndsuttalelse. Det koster penger, men tror ikke gebyret er så stort. Men det er da veldig viktig at det er fullstendig samsvar mellom det du ber om bindende forhåndsuttalelse om og det som du påberoper deg i selvangivelsen senere.

Muligheten med bindende forhåndsuttalser er for at folk skal sikre seg mot uventede skatteforpliktelser før de går hen og gjør noe. Men for deg har jo alt skjedd uansett - boligen brant, du har giftet deg, du skal selge uansett.

Enten kan du selge nå innen ett år og håpe på at du får medhold i brukshindring, men i verste fall blir det da skatt på gevinsten. Eller du kan vente med å selge og leie ut, men da blir det jo uansett skatt på gevinsten ved et senere salg.

Eneste alternativ til å selge er at du og mannen din flytter inn, og det er vel neppe aktuelt? Jeg tror jeg ville tatt sjansen på at du får gjennomslag for krav om brukshindring.

''Og da evnt. legge med "bevis" fra de som bygde opp igjen boligen at det ikke var mulig å flytte inn igjen før nå? Jeg har jo eid boligen i to år.''

Dette bør du legge ved i selvangivelsen det året du selger boligen. Du bør da kreve uttrykkelig at gevinsten er skattefri pga brukshindring, og legge ved det du har av bevis og be om at ligningskontoret eventuelt tar kontakt dersom ytterligere dokumentasjon kreves.

''Dersom brukshindring ikke blir godkjent, er det noen annen måte jeg kan slippe å betale skatten på?''

Nei, dessverre.

''Er litt sure penger siden jeg ikke kjøpte boligen for å tjene på salget men for å bo der. Reglene er jo egentlig laget for å gjøre det mindre attraktivt for bolighaier som kjøper boliger billig og selger etter kort tid for å tjene penger - spekulerer i boligmarkedet altså...''

Ja, men det hadde vært helt håpløst å ha en regel i skatteloven som sier at den som spekulrere i boligmarkedet ikke er fritatt for skatt på gevinst. Man må ha mer skjematiske regler. Noen land har regler om at det er skattefritt dersom man re-investerer i ny bolig innen en viss tid.

Se her:

http://www.skatteetaten.no/Templates/BindendeForhandsuttalelse.aspx?id=29155&epslanguage=NO

Denne saken er litt lik min, bare at min er mindre komplisert.

Sånn jeg forstår det her, får vedkommende godskrevet botid fra den tiden hun flyttet til sin opprinnelige bolig før brannen - for sin halvdel, mens den halvdelen hun kjøpte fra sin eks, må hun skatte av??

Men uansett, så virker det i alle fall som brann regnes som en brukshindring som kan godskrive min botid.

Jeg bør vel be om forhåndsuttalelse så jeg har det svart på hvitt. Hva eksakt koster dette?

[Gjest LigningsABC]

Se her:

http://www.skatteetaten.no/Templates/BindendeForhandsuttalelse.aspx?id=29155&epslanguage=NO

Denne saken er litt lik min, bare at min er mindre komplisert.

Sånn jeg forstår det her, får vedkommende godskrevet botid fra den tiden hun flyttet til sin opprinnelige bolig før brannen - for sin halvdel, mens den halvdelen hun kjøpte fra sin eks, må hun skatte av??

Men uansett, så virker det i alle fall som brann regnes som en brukshindring som kan godskrive min botid.

Jeg bør vel be om forhåndsuttalelse så jeg har det svart på hvitt. Hva eksakt koster dette?

For lønnstakere, pensjonister og deres bo: en halv gang rettsgebyret

Gjelder for: 2007

Rettsgebyret for 2007 er kr 860.

http://www.skatteetaten.no/Templates/Artikkel.aspx?id=8987&epslanguage=NO

[Gjest noensomvetdette]

For lønnstakere, pensjonister og deres bo: en halv gang rettsgebyret

Gjelder for: 2007

Rettsgebyret for 2007 er kr 860.

http://www.skatteetaten.no/Templates/Artikkel.aspx?id=8987&epslanguage=NO

Takk for god hjelp.

Hm, plage deg litt til.

Bør jeg sende et skriftlig brev til ligningskontoret ang. min sak, kanskje sammen med en erklæring fra de som bygde opp igjen boligen min, eller holder det å ringe?

Om det viser seg at jeg slipper å skatte, skal jeg da ikke føre opp gevinst ved salg av bolig i selvangivelsen?

[Gjest LigningsABC]

Takk for god hjelp.

Hm, plage deg litt til.

Bør jeg sende et skriftlig brev til ligningskontoret ang. min sak, kanskje sammen med en erklæring fra de som bygde opp igjen boligen min, eller holder det å ringe?

Om det viser seg at jeg slipper å skatte, skal jeg da ikke føre opp gevinst ved salg av bolig i selvangivelsen?

Alltid lurt å ha det skriftlig, for bevisets skyld.

les i linken om hvordan du sender inn brev om bindende forhåndsuttalelse.

I selvangivelsen må du uansett gjøre rede for det som har skjedd, typisk i eget vedlegg til selvangivelsen. Men ikke før opp gevinsten som inntekt, skriv i eget vedlegg om det som har skjedd på en grei og kronlogisk måte, og si at du på bakgrunn av dette mener at gevinsten ikke er skattepliktig.

Hvis du har fått en bindende forhåndsuttalelse, legg ved den sammen med selvangivelsen.

[Gjest noensomvetdette]

Alltid lurt å ha det skriftlig, for bevisets skyld.

les i linken om hvordan du sender inn brev om bindende forhåndsuttalelse.

I selvangivelsen må du uansett gjøre rede for det som har skjedd, typisk i eget vedlegg til selvangivelsen. Men ikke før opp gevinsten som inntekt, skriv i eget vedlegg om det som har skjedd på en grei og kronlogisk måte, og si at du på bakgrunn av dette mener at gevinsten ikke er skattepliktig.

Hvis du har fått en bindende forhåndsuttalelse, legg ved den sammen med selvangivelsen.

Takk for gode svar.