Økonomi, leie eller eie, dyrere å eie ?

[Grip]

Unnskyld, ja selvsagt. Her jeg bor koster en leilighet lik den jeg leier nå, mellom 1-1,3 mill. Ikke særlig mange på visning for tida når slike skal selges, i flg megler er antallet kjøpere sunket til trdjedelen av i fjor på samme tid. Så det spørs om ikke prisene tar en tur nedover om ikke lenge. Før jul var de på topp.

Hvis din årlige betaling blir 5400x12=64800 kroner på den ene side, og en utbetaling på 1,2 mill og månedlig husleie på 2000 på den annen siden, har det et lett case å regne på.

Man må selvsagt legge inn forutsetninger om rentenivå og prisstigning. Du bør kunne få enhver med handelsskole til å gjennomføre en slik investeringsanalyse.

Umiddelbart vil 1,2 mill gi rene renteutgifter på 96000 pr. år ca. Hvis man forutsetter at leiligheten ikke vokser i verdi utover generell prisstigning og at evnt. husleie også følger denne, tyder det på at det er greiest å leie akkurat nå.

Dette forutsetter selvsagt at leieforholdet (og fri kapital) lager "oljeøkonomi" i hodet ditt slik at du svir av pengene med ødselt enn du ellers ville gjort. Man forutsetter altså at du er rasjonell.

Hvis pris/leieforholdet er slik du skisserer, bør man enten forvente en økning av leieprisen eller en reduksjon i pris ved kjøp.

[Ulv I Faarikaal]

Jeg anser det som ganske sikkert at jeg vil tjene en del penger på leiligheten den dagen jeg selger den - så for meg vil det lønne seg å eie her jeg bor.

Dette varierer jo etter hvor man bor. Der du bor er jo prisene forh. lave.

Men uansett om man taper eller tjener penger - det å ha sitt eget er å foretrekke for meg for da kan man sette sitt pesonlige preg på leiligheten. Å pusse opp en leid leilighet er jo å kaste pengene ut av vinduet.

Om man skal leie eller eie er jo også avhengig av livssituasjon. Er man usikker på hvor man vil bo kan man jo leie feks.

Forstår.

Men ingenting hindrer deg i å tegne en avtale med utleier om langtidsleie, f eks 10 år og med betingelser og leiepris, slik at du kommer ut med en bra avtale. En oppussing kan avskrives over 10 år. Det fins mange muligheter i jussen som veldig få benytter. Det krever fantasi og en ekspert på slike avtaler.

Jeg vet eksempler med slike avtaler som kan bli meget fordelaktige.

Myten om at det alltid lønner seg å eie er ikke gyldig alltid.

Moralen er vel at det er et regnestykke i hvert tilfelle, ingen fast mal. Det kan bli jævlig dyrt å eie hvis man ikke setter seg ned og regner på det over lang tid. Og en leieavtale kan bli like dyr på samme måte.

Risikoen for prisfall og at det er jævlig dyrt å låne når renta er høy, blir hovedtallene. Vi har lett for å glemme kapitalkostnadene og vedlikeholdskostnader.

Godt og faglig solid vedlikehold av et 200 kvm hus over 30 år kan koste 500.000 eller mer. Kapitalkostnaden kan være dobbelt så mye.

[Ulv I Faarikaal]

Hvis din årlige betaling blir 5400x12=64800 kroner på den ene side, og en utbetaling på 1,2 mill og månedlig husleie på 2000 på den annen siden, har det et lett case å regne på.

Man må selvsagt legge inn forutsetninger om rentenivå og prisstigning. Du bør kunne få enhver med handelsskole til å gjennomføre en slik investeringsanalyse.

Umiddelbart vil 1,2 mill gi rene renteutgifter på 96000 pr. år ca. Hvis man forutsetter at leiligheten ikke vokser i verdi utover generell prisstigning og at evnt. husleie også følger denne, tyder det på at det er greiest å leie akkurat nå.

Dette forutsetter selvsagt at leieforholdet (og fri kapital) lager "oljeøkonomi" i hodet ditt slik at du svir av pengene med ødselt enn du ellers ville gjort. Man forutsetter altså at du er rasjonell.

Hvis pris/leieforholdet er slik du skisserer, bør man enten forvente en økning av leieprisen eller en reduksjon i pris ved kjøp.

Å svi av penga er fristende selvsagt :-) men nei.

Det er mangel på både kjøpere og leietakere her, så jeg vil vel prute ned leien om jeg skal bo her over sommern.

[Grip]

Å svi av penga er fristende selvsagt :-) men nei.

Det er mangel på både kjøpere og leietakere her, så jeg vil vel prute ned leien om jeg skal bo her over sommern.

Det synes som om det er ubalanse i markedet. En tommelfingerregel er at leilighetens verdi er 10-12 ganger husleien, altså i ditt tilfelle 7-800.000 kroner. Selvsagt kun gjeldende dersom man ikke ser for seg en unormal prisstigning.

En slik verdivurdering tilsier at leiligheten bør ligge på 6-700.000 kroner i salgspris, i det jeg forutsetter en fellesgjeld på 100.000 kroner (kfr "husleie" på 2000/mnd.

Konklusjon: jeg ville valgt et leieforhold inntil videre. Hvis leiemarkedet er slik du sier, kan man forvente en nedgang i omsetningspriser i tiden fremover. Rentenivået skal ned riktignok, men samtidig øker ledigheten og usikkerheten hos folk. Det reduserer kjøpelysten.

[Ulv I Faarikaal]

Det synes som om det er ubalanse i markedet. En tommelfingerregel er at leilighetens verdi er 10-12 ganger husleien, altså i ditt tilfelle 7-800.000 kroner. Selvsagt kun gjeldende dersom man ikke ser for seg en unormal prisstigning.

En slik verdivurdering tilsier at leiligheten bør ligge på 6-700.000 kroner i salgspris, i det jeg forutsetter en fellesgjeld på 100.000 kroner (kfr "husleie" på 2000/mnd.

Konklusjon: jeg ville valgt et leieforhold inntil videre. Hvis leiemarkedet er slik du sier, kan man forvente en nedgang i omsetningspriser i tiden fremover. Rentenivået skal ned riktignok, men samtidig øker ledigheten og usikkerheten hos folk. Det reduserer kjøpelysten.

Jepp.

Et annet moment som mange glemmer:

Det beløpet du har nedbetalt på huset kunne stått i banken, og har derfor en kapitalkostnad. Altså kostnaden stiger jo mer du betaler ned.

Sett kostnadsmessig, så har broren min et hus som er verd 3 mill og nedbetalt. Bokostnaden hans er snilt regnet 3 mill * 6% = 15.000 pr mnd + vedlikehold og andre utgifter, tilsammen kanskje 20.000 kr nå pr mnd. Det vil han ikke høre på. Han sier at han ikke vil se på det slik.

[Grip]

Jepp.

Et annet moment som mange glemmer:

Det beløpet du har nedbetalt på huset kunne stått i banken, og har derfor en kapitalkostnad. Altså kostnaden stiger jo mer du betaler ned.

Sett kostnadsmessig, så har broren min et hus som er verd 3 mill og nedbetalt. Bokostnaden hans er snilt regnet 3 mill * 6% = 15.000 pr mnd + vedlikehold og andre utgifter, tilsammen kanskje 20.000 kr nå pr mnd. Det vil han ikke høre på. Han sier at han ikke vil se på det slik.

Det er selvsagt korrekt. Kapitalkostnader må beregnes om man kjøper et hus med egenkapital eller lånte penger. Tilsvarende når huset er nedbetalt, må man også beregne kalkulatoriske renter for å finne den reelle bokostnad.

Det er imidlertid mange forhold som bevirker at man ikke tar slike beregninger så tungt; man er "fastgrodd", man trives der man er, det er greit å ha noe som ungene kan overta etc etc.

Pengene kan imidlertid raskt bli reelle dersom man senere i livet vurderer å flytte fra enebolig til leilighet.

[Ulv I Faarikaal]

Det er selvsagt korrekt. Kapitalkostnader må beregnes om man kjøper et hus med egenkapital eller lånte penger. Tilsvarende når huset er nedbetalt, må man også beregne kalkulatoriske renter for å finne den reelle bokostnad.

Det er imidlertid mange forhold som bevirker at man ikke tar slike beregninger så tungt; man er "fastgrodd", man trives der man er, det er greit å ha noe som ungene kan overta etc etc.

Pengene kan imidlertid raskt bli reelle dersom man senere i livet vurderer å flytte fra enebolig til leilighet.

Mye artige momenter som jeg tror det er viktig å tenke på, selv om man velger å se bort fra tallene og er fornøyd.

Det er litt sent å se på tallene etterpå, liksom lage budsjett etter at tapene er realisert. men ikke før :-)

Jeg er sånn som sender forespørsel til forsikringsselskapene hvert år for å se om det har skjedd noe med prisene, og det har det alltid, kun i 2002 jeg ikke bytta, ellers har jeg bytta hvert år.