Hvordan plasserer man best penger?

[AnonymBruker]

Spørsmål til de av dere som kan mye om økonomi:

 

Jeg er så heldig at jeg nylig har arvet en del penger og lurer på hva som er best å gjøre med dem. Vet ingenting om aksjer og sånn, men har tenkt at jeg kanskje kan kjøpe en hybelleilighet og leie den ut (da må jeg også ta opp noe lån). Det andre alternativet er å betale ned på huslånet jeg allerede har på min bolig.

 

Jeg trenger litt hjelp med regnestykket for å se om jeg tenker riktig, for dette er jeg grønn på. Er det noen her som kan korrigere/bekrefte utregningen, evt komme med innspill? 

 

For enkelthets skyld bruker jeg her litt andre (og litt høyere) tall som er lettere å regne med:

 

ALTERNATIV 1

 

Kjøp av hybelleilighet 1 million. Av dette er 40 prosent egenandel (400.000) og 60 prosent lån (600.000). 

 

Prisøkningen på disse leilighetene har de siste årene vært på 2000 kr pr kvm, og leiligheten er 22 kmv, dvs en beregnet prisstigning på 44 000 pr år (stemmer dette?)

 

Fellesutgifter man må betale der pr mnd er 3000, dvs kr, 36.000 pr år.

La oss si at renter og avdrag for lånet kommer på ca. 5000 pr mnd dvs 60.000 pr.år. De første årene er dette fordelt omtrent med halvparten avdrag og halvparten renter, altså 30.000 og 30.000.

 

Leie-inntekten kan bli ca. 72.000 pr år (6000 pr mnd). 

 

Da har jeg regnet ut at fra leieinntekten kan jeg trekke fra både fellesutgifter og renter, men ikke nedbetaling av lån. Da gir det en årlig inntekt på 6000 kr som jeg må skatte av? Hvis jeg ikke får leid ut hele året, blir det tilsvarende mindre.

 

Hvor høy skatt betaler man egentlig av slike inntekter?

 

Hvis regnestykket over stemmer, så kan inntekten av leien dermed tilsvare utgiftene (fellesutgifter, lånerenter og skatt) samt at jeg får nedbetalt lånet med ca. 30.000 pr.år, samt at leiligheten øker i verdi med ca. 44.000 pr.år.

Altså vil dette lønne seg?

 

 

 

ALTERNATIV 2

 

Istedenfor å kjøpe noe mer, betaler jeg ned mer av mitt nåværende boliglån. Har cirka 4 prosent renter i dag. Hvis lånet nå er på feks 1,4 mill og jeg betaler det ned til 1 mill, så vil jo den månedlige utgiften gå ned, og jeg får penger til overs for andre ting, evt spare dem på høyrentekonto. Men vil dette lønne seg?? 

 

Et tilleggsspørsmål: Er det ikke alltid slik at det "lønner seg" å ha mer gjeld enn formue, fordi man ellers må skatte av formuen? Hvis likningsverdien på boliger ligger på ca 1/3 av verdien (noen sa det), så betyr det altså at man også bør ha lån på boligen som er minst 1/3 av verdien?

 

 

Er det noe jeg har uteglemt fra regnestykkene mine?

 

Innspill mottas med takk. 

 

   

 

Anonymous poster hash: 18197...3be

[AnonymBruker]

Er det virkelig ingen som har noen råd å gi meg om disse to alternativene?

Anonymous poster hash: 18197...3be

[Mirabell]

Er det virkelig ingen som har noen råd å gi meg om disse to alternativene?

Anonymous poster hash: 18197...3be

Jeg ville ha betalt ned på boliglånet. Jeg er en person som "kjører safe" og ikke tar risiko, og jeg har heller ikke lyst til å være hybelvertinne for allverdens rare typer...

[Mirabell]

Er det virkelig ingen som har noen råd å gi meg om disse to alternativene?

Anonymous poster hash: 18197...3be

Tror det er lettere å få svar hvis du ikke er anonym, folk liker bedre å gi råd til et nick...

[mrxx]

Skal du gjøre noe med pengene dine, så bør du ikke gjøre noe annet enn å bruke dem på bolig og eiendom. Det er noe av det mest sikre du kan kan satse på.

 

Jeg har 4 leiligheter jeg leier ut (pluss 3 hybler)

Det er leilighetene jeg tjener pengene på, på lang sikt, fordi de øker mest i verdi. Du har ikke sjans til å spare prisoppgangen en gang på disse leilighetene.

 

Om du skal velge alternativ 1 eller 2 kommer helt an på hva du selv ønsker å holde på med. Det er jo en viss risk i å leie ut, fordi du ikke kjenner de du skal leie ut til. Du bør være litt menneskekjenner slik at du ikke drar inn hva som helst.

Jeg har i alle mine år omtrent ikke hatt problemer, men det er viktig med depositum og ikke la noen komme på etterskudd med husleien, for gjør de det så klarer de i alle fall ikke å betale 2 husleier på etterskudd.

 

Du må betale 28 % skatt av det overskytende etter at du har trukket i fra alt du kan trekke i fra.

 

Det jeg ville ha gjort er å investert i ei leilighet, bedt om avdragsfritt lån så lenge som mulig og betalt ned på mitt eget huslån av det månedlige overskuddet. Etter noen år hadde jeg solgt leiligheten og betalt alt overskuddet ned på mitt eget huslån. Men husk at det er 28 % skatt av overskuddet av salget også.

 

Gjør du det på den måten så har du overskudd fra dag en som du kan bruke på ditt eget huslån pr. måned, i tillegg dra nytte av prisøkningen av leiligheten, som fort kan bli 100.000 i året, avhengig av hvor i landet du bor.

Eks. Har du leiligheten i 5 år har du tjent 500.000,- (pluss det månedelige overskuddet) 28 % av dette gir deg 390.000,- rett i lomma:-)....som du legger inn i ditt eget huslån.

 

Men finn ut hva du kan forvente å få i leieinntekter pr. måned og hvor stor prisøkningen er i ditt området.

[AnonymBruker]

Mrxx, tusen takk for fyldig og godt svar! Du ga meg mye å tenke på her.

Anonymous poster hash: 18197...3be

[AnonymBruker]

Tror det er lettere å få svar hvis du ikke er anonym, folk liker bedre å gi råd til et nick...

Ja men det er jo dessverre slik her på det nye DOL, at man enten må bruke sitt faste nick eller være helt anonym. Jeg har i alle fall ikke funnet ut noen annen måte, feks med et midlertidig nick, slik man kunne før omleggingen.

 

Fast nick vil jeg ikke bruke i innlegg som gjør at jeg kan bli gjenkjent.

Anonymous poster hash: 18197...3be

[Gjest Xtra]

Mrxx har mange gode råd når det gjelder investering i utleieleilighet. Synes imidlertid han overser risikoen i et overopphetet boligmarked. På lang sikt er boligmarkedet noe av det sikreste å investere i, men mange eksperter mener også at boligprisene er i overkant høye nå, og at vi kan få et fall.

 

 

 

Prisøkningen på disse leilighetene har de siste årene vært på 2000 kr pr kvm, og leiligheten er 22 kmv, dvs en beregnet prisstigning på 44 000 pr år (stemmer dette?)

 

 

Du kan ikke se på prisstigningen tilbake i tid, og regne med at det vil fortsette i samme takt. Som nevnt over mener noen at boliger p.t. er overpriset, og at vi kan få et fall.

 

Forventet avkastning er høyere på bolig enn på bankinnskudd eller nedbetaling av eget lån, men risikoen er også høyere. Det er nå engang slik at risiko og forventet avkastning bestandig henger sammen.

[mrxx]

Mrxx har mange gode råd når det gjelder investering i utleieleilighet. Synes imidlertid han overser risikoen i et overopphetet boligmarked. På lang sikt er boligmarkedet noe av det sikreste å investere i, men mange eksperter mener også at boligprisene er i overkant høye nå, og at vi kan få et fall.

 

 

 

Du kan ikke se på prisstigningen tilbake i tid, og regne med at det vil fortsette i samme takt. Som nevnt over mener noen at boliger p.t. er overpriset, og at vi kan få et fall.

 

Forventet avkastning er høyere på bolig enn på bankinnskudd eller nedbetaling av eget lån, men risikoen er også høyere. Det er nå engang slik at risiko og forventet avkastning bestandig henger sammen.

 

Fallet du snakker om er nesten ikke eksisterende og knapt ett problem hvis du har is i magen hvis det blir fall i boligprisene. Vi har hatt veldig få fall i markedet de siste 40 år. Vi hadde ett i slutten av 80-åra som var det kraftigste og noen mindre etter det.

Det beste du gjør når det er fall i markedet er å sitte helt rolig og ikke foreta deg noe som helst, bortsett fra å telle overskuddet ditt pr måned fra leieinntekten. Venter du til fallet er over så stiger prisene på nytt og passerer raskt det du ga for huset/leiligheten.

 

Kjente en som akkurat hadde kjøpt seg leilighet for 750.000 på slutten av 80-tallet da fallet kom, han var helt despo og ville selge. Som sa til han, sitt helt rolig, ikke foreta deg noe som helst som gjør at du realiserer tapet, det er det dummeste du gjør. Han eier fortsatt denne leiligheten og får i dag rundt 4 mill. for den.....minst.

[Mirabell]

Ja men det er jo dessverre slik her på det nye DOL, at man enten må bruke sitt faste nick eller være helt anonym. Jeg har i alle fall ikke funnet ut noen annen måte, feks med et midlertidig nick, slik man kunne før omleggingen. Fast nick vil jeg ikke bruke i innlegg som gjør at jeg kan bli gjenkjent.

Anonymous poster hash: 18197...3be

Ja, jeg skjønner det. Jeg skjønte bare ikke at det å arve et beløp og å lure på om man skal nedbetale lån eller kjøpe utleiebolig kunne identifisere noen. De aller fleste har vært i eller kommer i en situasjon hvor de kunne skrevet det innlegget. Men midlertidig nick var en kjekk funksjon i gamle DOL!