Sagt opp leieboere

[Gjest lkliosa]

Har vært inne på tanken flere ganger,men har nå altså sendt et skriftlig brev om oppsigelse til leieboerne.

Problemet er bare at de er rasende ,og vi kommer helt sikkert til å få problemer med å få dem ut.

I leiekontrakten står det at det for begge parter er mulighet for å si opp med to mnd. oppsigelsestid.

Vi søkte i utgangspunktet etter en ikkerøker som var sikker betaler.

Dagen etter kom det også en mann inn som røkte inne,og dette har nå pågått et års tid.

Vi har gitt mange advarsler om dette tidligere,senest for en uke siden .

Vi var bortreist hele uken,og huset var nedrøyket da vi kom hjem.Værre en noen gang.

Nå gidder vi ikke mer,og de føler seg tråkket på.

De skrudde op musikken på full guffe i natt,bare for å markere at de gir blaffen.

De har en fullstendig annen døgnrytme enn oss,og er uføretrygdet.

Vi sa fra at det kom til å være en del bråk hos oss siden vi har små barn fra begynnelsen av.

De har begynt å banke i veggene når de hører lyder fra oss,og kommer til å fortsette å demonstrere nå den tiden de bor her.

De har også hengt seg opp i måten de fikk brevet på,og kommer helt sikkert til å lage oppstyr og sak ut av dette.

Vi hengte opp brevet utenfor døra,siden det ikke står noe navn på postkassa,og jeg ser de heller aldri gå ut for å hente noen post.

Vi sjekket at brevet ble hentet,og de har fått det.

Nå begynner styret for fullt.

Regner med de nekter å betale resten av husleia.Jeg har lest at når leietakere har brutt en husleieregel,ved gjentatte advarsler,så må de faktisk ut innen 14 dager.

Dette er umulig å få til,og jeg synest faktisk vi har vært greie mot dem som har gitt dem to mnd.

Er det virkelig blitt slik at huseiere og utleiere ikke har noen rettigheter lenger,og at reglene i kontrakten ikke lenger gjelder?

Jeg blir oppgitt hvis vi virkelig må få ekstrautgifter og bry med å kontakte advokater og namnsmann for å få ut folk vi ikke kan ha boende i huset.

Noen som vet hvordan vi nå bør gå frem?

[Vincent]

Hvilken begrunnelse har du brukt i oppsigelsen?

Det er en vesentlig sak.

[Gjest kroppogsjel]

Jeg vet ikke annet enn at leietagere står sterkere i dag enn før. Hva med å sjekke med huseiernes landsforbund? De har sikkert en hjemmeside også.

Lykke til. Stakkars dere som har fått sånne mennesker i huset. Har hørt om flere skrekkeksempler, men håper deres blir lettere å ordne.....

[Ulv I Faarikaal]

Først: les husleieloven nøye. Følg prosedyrene der nøye. Pass på at de erkjenner mottak av brev.

Skal se om jeg finner noe på nett som hjelper senere i dag, hvis ikke andre finner noe til dere. Se f eks på minside.no.

Er dere usikre, kontakt advokat eller meld dere inn i huseierforeningen. Der får der hjelp.

[Gjest malun]

Leier de møblert eller umøblert? Det er mye vanskeligere å kaste dem ut dersom de leier umøblert.

[Gemini]

Først: les husleieloven nøye. Følg prosedyrene der nøye. Pass på at de erkjenner mottak av brev.

Skal se om jeg finner noe på nett som hjelper senere i dag, hvis ikke andre finner noe til dere. Se f eks på minside.no.

Er dere usikre, kontakt advokat eller meld dere inn i huseierforeningen. Der får der hjelp.

Du mente vel dinside.no ?

[Ulv I Faarikaal]

Du mente vel dinside.no ?

Er det så nøye a`?

Joda, trykkfeil.

[Ulv I Faarikaal]

f eks:

http://www.forbrukerportalen.no

søk på leieforhold.

http://www.huseierforening.com/huseiernytt/Huseier%202.2002%20.pdf

[Vincent]

Leier de møblert eller umøblert? Det er mye vanskeligere å kaste dem ut dersom de leier umøblert.

Dette medfører ikke riktighet etter den nye husleieloven.

Leieforholdets varighet og opphør står bekrevet Husleielivens kap. 9.

Utleiers hevingsrett bør i dette tilfellet påberobes i bl.a samme lovs kap. 9, paragraf 9-9.

I oppsigelsen MÅ det vises til paragraf 9.7 om formkrav.

Bruker man paragraf 9.9 er oppsigelsen umiddelbar og leietaker pålegges å flytte straks.

Skulle så ikke skje blir dette en sak for Namsretten som foretar utkastelsen, ofte i samarbeid med politiet.

Leietaker er selvsagt fortsatt ansvarlig for utlegg, tapt leie osv. etter bestemmelsene i paragraf 5.8.

Denne saken er soleklar, og svært enkel hvis alle formkrav er oppfylt fra utleiers side.

[Gjest lkliosa]

Hvilken begrunnelse har du brukt i oppsigelsen?

Det er en vesentlig sak.

Begrunnelsen er at de tross mange advarsler mot brudd på reglene,ikke tar det til etteretning.

Altså de fortsetter å røyke inne,selv om det står i kontrakten at det ikke er lov.

Dette har jeg tatt med i oppsigelsen som grunn.

[Ulv I Faarikaal]

Dere får håpe de ikke betaler husleie neste mnd, det er det dummeste en leietaker gjør.

[Vincent]

Begrunnelsen er at de tross mange advarsler mot brudd på reglene,ikke tar det til etteretning.

Altså de fortsetter å røyke inne,selv om det står i kontrakten at det ikke er lov.

Dette har jeg tatt med i oppsigelsen som grunn.

Kusleielovens paragraf 9.9 bostav b er altså grunnen.

§ 9-9. Utleierens hevingsrett

       Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:

a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,

leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller

e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

       En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.

       Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.

-----

Legg merket til ordet "straks". Siden leietaker må ha mulighet til å bruke 9.7 bør du sette oppsigelsen til en mnd. Det vil si en kalandermåned, med utflytting 29. februar kl 12.

-----

Du, som utleier, må i oppsigelsen vise til paragraf 9.7 (formkrav).

§ 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse

       Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

       Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

       En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

       Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

-----

Jeg vil forslå at du umiddelbart skriver en ny oppsigelse, og får leietaker til å undertegne på mottatt oppsigelse.

Så kan vi ta det derfra om kort tid.

[Vincent]

Dere får håpe de ikke betaler husleie neste mnd, det er det dummeste en leietaker gjør.

Det i seg, selv, isolert sett, er ingen oppsigelsesgrunn.

Utleier må sende skriftlig påkrav (husk strenge formkrav til påkrav) og gi en 14 dagers frist.

Betales ikke dette blir dette en sak for Namsmannen. Namsmannen gir ytterligre tre ukrs frist til betaling.

Dette er altså en langdryg prosess uten sikkert resultat.

[Gemini]

Er advarslene gitt skriftlig?

[Ulv I Faarikaal]

Det i seg, selv, isolert sett, er ingen oppsigelsesgrunn.

Utleier må sende skriftlig påkrav (husk strenge formkrav til påkrav) og gi en 14 dagers frist.

Betales ikke dette blir dette en sak for Namsmannen. Namsmannen gir ytterligre tre ukrs frist til betaling.

Dette er altså en langdryg prosess uten sikkert resultat.

Joda, det er sikkert, men brodern hadde en sak nå. De nektet å betale husleie og strøm fordi de ble sagt opp. Hadde de ikke nektet å betale, hadde prosessen blitt 3 ganger så lang av ulike årsaker. Dermed måtte de ut lenge før de i utg p måtte. Depositumet rakk akkurat til strøm, vask husleie og småskader. Flaks. Gjett på en som skal sjekke referanser på neste leietaker a`

[Nikki]

Kusleielovens paragraf 9.9 bostav b er altså grunnen.

§ 9-9. Utleierens hevingsrett

       Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:

a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,

leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller

e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

       En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.

       Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.

-----

Legg merket til ordet "straks". Siden leietaker må ha mulighet til å bruke 9.7 bør du sette oppsigelsen til en mnd. Det vil si en kalandermåned, med utflytting 29. februar kl 12.

-----

Du, som utleier, må i oppsigelsen vise til paragraf 9.7 (formkrav).

§ 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse

       Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

       Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

       En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

       Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

-----

Jeg vil forslå at du umiddelbart skriver en ny oppsigelse, og får leietaker til å undertegne på mottatt oppsigelse.

Så kan vi ta det derfra om kort tid.

Her blander du sammen oppsigelse og heving av kontrakten. Ikliosa har sagt opp kontrakten i henhold til bestemmelsene i kontrakten sin, jfr §9-5 i husleieloven. Kontraken må begrunnes i at leieren har misligholdt avtalen eller at det foreligger en saklig grunn. Hvorvidt dette er oppfylt er vanskelig å si noe konkret om.

Når man sier opp kontraken etter §9-5, må man følge formkravene i §9-7.

Velger man å _heve_ kontrakten etter §9-9 er eneste formkravet at erklæringen må være skriftlig. Her er det ikke behov for noe frist, man kan kreve at leietaker flytter ut straks.

Det skal mer til å heve en kontrakt enn å si den opp med oppsigelse (forutsatt at det er anledning til oppsigelse i følge kontraken.) Kravet for oppsigelse er mislighold av kontrakten. Kravet for heving er _vesentlig_ mislighold av kontrakten.

[damedame]

"Regner med de nekter å betale resten av husleia."

Har de ikke betalt depositum?

Depositumet skal også gå til nedvasking av leiligheten hvis det er nødv pga inngrodd røyklukt.

[Nikki]

Det første du må sikre deg om, er at oppsigelsen du har gitt har fylt formkravene i husleieloven. Disse finner du i husleielovens §9-7. Den må være skriftlig og begrunnet, og leietaker skal være gjort oppmerksom på muligheten til å protestere.

Er ikke alt dette oppfylt i din oppsigelse, må du skrive en ny en.

I og med at du har 2 mnd.oppsigelsestid, gjelder oppsigelsen fra dato til dato. Dvs. at om de fikk den i dag (26 jan) så skal de være ute den 26. mars.

Dersom de IKKE flytter ut, avhenger neste skritt av kontrakten du har inngått. Har du med et punkt der om at kontrakten er vedtatt å være et spesielt tvangsgrunnlag? Dersom ja - gå til namsmannen og få hjelp til utkastelse.

Dersom nei - da må du ta ut forliksklage, få dom der på utkastelse og deretter gå til namsmannen.

Videre er det spm. om husleia. Dersom de ikke betaler nå, har du grunn for å heve kontrakten. Manglende betaling sammenholdt med det du allerede beskriver, skulle dekke opp kravet til vesentlig mislighold i §9-9 i husleieloven.

Betaler de ikke, sender du derfor en erklæring om at du hever kontrakten. Når det er gjort må du igjen se på om du kan gå rett til namsmannen eller om du må via forliksrådet (avhengig av om du har med klausul om tvangsgrunnlag.)

Når det gjelder manglende husleie/skader på leiligheten regner jeg med du har depositum. Er depositumskontoen i samme bank som kontoen husleia går inn på?